Häuser müssen bleifrei sein!

(14.10.2020) Bleirohre als Trinkwasserleitungen sind ein Sachmangel. Hierüber ist aufzuklären, auch wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt, indes die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei austritt. Es ist unerheblich, wenn der Einbau von Bleirohren bei Errichtung des Hauses noch für unbedenklich gehalten wurde; maßgeblich für die Beurteilung eines Mangels ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags, so das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 22.10.2019 - 24 U 251/18.

Ein Käufer erwarb ein Mehrfamilienhaus. Im Kaufvertrag wurde die Haftung des Verkäufers ausgeschlossen. Der Verkäufer gab an, dass drei Schäden an Leitungswasserrohren aufgetreten waren. Der Käufer stellte nach Besitzübergang fest, dass in dem Haus Bleirohre verlegt und insgesamt sechs Leitungswasserschäden aufgetreten waren. Der Käufer behauptete, der Verkäufer habe dies bewusst verschwiegen. Der Verkäufer bestritt, von den Bleirohren Kenntnis gehabt zu haben. Der Käufer nahm den Verkäufer auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Rohre in Anspruch. Zu Recht? 

Ja! In Häusern verbaute Bleirohre stellen unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar. Bei Bleirohren besteht die ernsthafte Gefahr, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung austreten. Es ist stets damit zu rechnen, dass Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Auf eine Ãœberschreitung von Grenzwerten oder einen akuten Sanierungsbedarf kommt es insofern nicht an. Unerheblich ist, dass bei Errichtung keine Bedenken gegen Bleirohre bestanden. Für die Beurteilung eines Mangels ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich. Der Verkäufer konnte sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Der Verkäufer hat den Mangel nämlich arglistig verschwiegen. Ãœber die verbauten Bleirohre hätte der Verkäufer den Käufer aufklären müssen. Aufgrund der Vorschäden war davon auszugehen, dass der Verkäufer sich mit den Rohren auseinandergesetzt hatte, den Mangel also gekannt und daher bewusst unrichtige Angaben gemacht hatte. 

Grundstücksverkäufer müssen über das Vorhandensein von Bleirohren aufklären. Das Gericht verwies hierzu entsprechend auf die BGH-Rechtsprechung zum Altlastenverdacht (IMR 2018, 69). Es wird zudem vorausgesetzt, dass die Gefahr von Bleirohren allgemein bekannt ist. Der Nachweis der Arglist kann grundsätzlich anhand von Indizien geführt werden. So wird dem Verkäufer die Kenntnis der Bleirohre unterstellt, sofern in der Vergangenheit Reparaturen an den Leitungsrohren durchgeführt wurden. Der Verkäufer kann sich auch nicht darauf berufen, es lägen ihm keine Unterlagen mehr vor. Diese können z. B. bei der regulierenden Versicherung angefragt werden.