Vorsicht bei Umgehungsgeschäften beim klassischen Bauträgergeschäft: MaBV ist anwendbar!

(07.10.2015) Das nunmehr rechtskräftige Urteil des OLG München vom 17.03.2015 - 9 U 1662/11 hat mal wieder einen Fall betroffen, bei welchem von dem Anbieter eines zu errichtenden schlüsselfertigen Objektes der Versuch unternommen worden ist, die für ihn "nachteilige" MaBV zu umgehen.

In dem Fall verpflichtete sich der Auftragnehmer gegenüber seinem Auftraggeber zur Errichtung einer schlüsselfertigen Doppelhaushälfte auf einem Grundstück, was der Auftraggeber aber erst noch kaufen musste. Die Parteien schlossen jedoch keinen klassischen Bauträgervertrag (= notarieller Kaufvertrag über das zu erwerbende Grundstück mit Bauerrichtungsverpflichtung).

Vielmehr schließt der Auftragnehmer mit dem Auftraggeber einen Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung der Doppelhaushälfte. Drei Tage später schließt der Auftraggeber mit der Projektbau GmbH, welche dem Lager des Auftragnehmers zuzuordnen ist, einen Kaufvertrag über das Grundstück, auf dem die Doppelhaushälfte errichtet werden soll.

Im Rahmen einer Streitigkeit über Baumängel streiten die Parteien über die Wirksamkeit des Ratenzahlungsplans des Werkvertrages, der zu Lasten des Auftraggebers in Abweichung der Regelungen der MaBV vertraglich vereinbart worden ist.

Das OLG hat entschieden, dass der Ratenzahlungsplan wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 MaBV nichtig ist. Der Werk- und der Grundstückskaufvertrag bilden im vorliegenden Fall eine rechtliche Einheit. Die Verträge fallen unter § 3 Abs. 1 MaBV, da dem Auftraggeber das Eigentum am Grundstück erst im Laufe der Bauausführung übertragen werden soll. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich ferner nicht zwingend, dass der Auftragnehmer selbst das Grundstück übertragen muss.

Die MaBV ist aber nur dann nicht anwendbar, wenn das Grundstück schon im Eigentum des Auftraggeber steht, da in diesem Fall die besonderen Risiken für den Auftraggeber gerade nicht gegeben sind. Hier soll das Eigentum durch gesonderten Vertrag mit dem Verkäufer, der dem Lager des Auftragnehmer zuzurechnen ist, erst mit Erbringung der Werkleistung übertragen werden.

Dem Urteil des OLG ist zuzustimmen, weil dadurch Umgehungsgeschäfte vermieden werden. Für die Frage, ob die MaBV anwendbar ist, kommt es entscheidend darauf an, wann der Dritte, der dem Erwerber das Grundstück verschafft, "im Lager" des Auftragnehmers/Bauträgers steht. Dabei kommt es auf den konkreten Einzelfall an, ist aber wohl dann anzunehmen, wenn der Bauträger zumindest entscheidenden Einfluss auf den Grundstückserwerb vom Dritten nehmen kann. Denn nach dem BGH ist die MaBV anwendbar, wenn der Bauträger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Grundstückeigentümer ist, auch wenn das Eigentum schon während der Bauphase auf den Erwerber übergeht.

Nur der Vollständigkeit sei abschließend angemerkt, dass der Kauf- und Bauvertrag zwar wegen ihrer rechtlichen Einheit gemeinsam hätte notariell beurkundet werden müssen. Durch die zwischenzeitlich erfolgte Eigentumsumschreibung ist dieser Formmangel jedoch geheilt worden, so dass Kauf- und Bauvertrag wirksam sind. Hätte die Eigentumsumschreibung noch nicht stattgefunden, wären beide Verträge unwirksam und der Auftraggeber könnte sich noch von beiden Verträgen lösen.