Wer muss für Sonderwünsche bezahlen: Die Erwerber oder der Bauträger?

(08.02.2021) Die Abgrenzung eines "selbstständigen Sonderwunschvertrags" ("Handwerker-Sonderwunschvertrag") von einem "scheinselbstständigen Sonderwunschvertrag", durch den der Erwerber von Wohnungseigentum zwar mit einem Handwerker eine Vereinbarung über eine höherwertige Ausstattung trifft und diesem insoweit eine höhere Vergütung als diejenige für eine Standardausführung geschuldet wird, der Grundpreis der Ausstattung jedoch Gegenstand des Bauträgervertrags bleibt, richtet sich danach, wer als Besteller dieser Sonderwünsche auftritt und wer sie bezahlt hat. Bezeichnet sich der Bauträger als Besteller und vereinnahmt er den zusätzlichen Erwerbspreis für die Sonderwünsche, muss er dem von ihm ansonsten mit der Herstellung beauftragten Unternehmer entsprechend die Sonderwünsche vergüten, so das OLG Köln, Urteil vom 18.12.2019 - 16 U 114/19.

Ein Bauträger (B) und ein Generalunternehmer (GU) schließen auf Basis der VOB/B einen Vertrag über die Errichtung einer Eigentumswohnanlage mit 15 Einheiten. Nach § 3 Abs. 3 des GU-Vertrags sollen vom B geforderte Zusatzleistungen nach Vorlage eines Nachtragsangebots ab einem bestimmten Volumen erst nach schriftlicher Beauftragung erbracht werden. Im Zuge der Bauerrichtung wenden sich Erwerber an den GU, der deren Sonderwunschleistungen ausführt und an B Kostenaufstellungen herausgibt. B reicht die vom GU erbrachten und abgerechneten Sonderwunschleistungen an die Erwerber inklusive eines GU-Zuschlags von 15% weiter. Gegen ein Sicherungsverlangen des GU nach § 648a BGB a.F. wendet B ein, mit ihm bestehe bezüglich der Sonderwünsche der Erwerber kein Vertragsverhältnis. Entscheidung Das sieht das OLG Köln nicht so! Die vom GU ausgeführten Sonderwunschleistungen erfolgten in Absprache mit den einzelnen Erwerbern und unter Einbindung des B. Die tatsächliche Handhabung spricht dafür, dass alle Beteiligten übereingekommen waren, der GU führt die Arbeiten aus und berechnet sie dem B, der sie dann weiterberechnet. Rechtlich liegt hierin kein "selbstständiger Sonderwunschvertrag" ("Handwerker-Sonderwunschvertrag"), sondern ein "scheinselbstständiger Sonderwunschvertrag", durch den der Erwerber zwar mit einem Unternehmer eine vertragliche Abrede über eine höherwertige Ausstattung trifft und diesem insoweit eine höhere Vergütung als diejenige für eine Standardausführung geschuldet wird, der Grundpreis der Ausstattung jedoch Gegenstand des Bauträgervertrags bleibt (vgl. Virneburg, BauR 2004, 1681, 1682 m.w.N.). Soweit in der Literatur (vgl. Vogelheim, BauR 1999, 117, unter Hinweis auf OLG Celle, IBR 2018, 436) vertreten wird, ein Vertrag zwischen Erwerber und Unternehmer komme nicht zu Stande, weil in Wirklichkeit - aus Gründen der Rechtsklarheit und Einheitlichkeit der Vergütungs- und Haftungsverhältnisse zwischen den Baubeteiligten - der Bauträger "Herr des Geschehens" bleibe mit der Folge, dass ein ausschließliches Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber bestehe, nicht aber zwischen Erwerber und Unternehmer, wird diese Sicht im vorliegenden Fall durch die Abwicklung der Sonderwunschleistungen bestätigt. Auf die fehlende Schriftform kann sich der B nicht berufen. 

Basty (Bauträgervertrag, 10. Aufl., Kap. 11 Rz. 174) meint, wenn unklar sei, wie Sonderwünsche abgewickelt werden, werde schon aus Haftungsgründen kein selbstständiger Vertrag des Erwerbers mit dem ausführenden Unternehmer geschlossen. Empfehlenswert sind daher klare schriftliche Vereinbarungen, die auch die Bauzeit regeln.